Eine Immobilie zu besitzen heißt nicht automatisch, Gewinne zu machen – doch wer gezielt auf steuerliche Vorteile, Förderprogramme und den richtigen Standort setzt, kann sich ein echtes Einkommensplus sichern.
Die meisten schauen nur auf Kaufpreis und Mieteinnahmen, aber mit Abschreibungen, KfW-Förderungen und einer strategisch gewählten Lage kann man aus einer Immobilie ein hochprofitables Investment machen. Dieser Beitrag verrät, wie Sie Ihr Objekt steuerlich optimal nutzen und welche Förderungen Sie unbedingt prüfen sollten.
Abschreibungspotenziale gezielt nutzen: Denkmal- und Sanierungsobjekte
Zu den attraktivsten Formen steuerlicher Abschreibungen zählen derzeit die Regelungen der §§ 7h und 7i Einkommensteuergesetz. Eigentümer, die in denkmalgeschützte Gebäude investieren, profitieren nach § 7i EStG von einer besonderen Abschreibung: Über zwölf Jahre hinweg können bis zu 100 Prozent der förderfähigen Sanierungskosten geltend gemacht werden, vorausgesetzt, die Maßnahmen wurden mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und bescheinigt.
Auch Sanierungsgebiete nach § 7h EStG eröffnen vergleichbare steuerliche Vorteile. In städtebaulichen Entwicklungsbereichen erlaubt der Gesetzgeber ebenfalls eine gestaffelte Abschreibung: zunächst 9 Prozent pro Jahr über acht Jahre, anschließend 7 Prozent über weitere vier Jahre. Maßgeblich ist hier die vorherige Genehmigung durch die zuständige Kommune. Wer diesen formalen Schritt überspringt, riskiert den Verlust des Steuervorteils.
Fördermittel richtig einsetzen: KfW- und BAFA-Programme
Ergänzend zur steuerlichen Optimierung spielen staatliche Förderungen eine zentrale Rolle, insbesondere im Bereich energetischer Sanierungen. Besonders hervorzuheben ist das KfW-Programm 261 („Wohngebäude – Kredit“): Es bietet zinsvergünstigte Darlehen bis 150.000 Euro pro Wohneinheit. Wird ein Effizienzhausstandard 40 erreicht, winkt ein Tilgungszuschuss von bis zu 37.500 Euro. Unter bestimmten Voraussetzungen, etwa bei Vorlage eines Nachhaltigkeitszertifikats, sind sogar 45.000 Euro möglich.
Entscheidend ist, dass der Antrag auf Förderung vor Beginn der Maßnahme erfolgen muss. Nachträgliche Beantragungen werden grundsätzlich nicht berücksichtigt. Daher empfiehlt sich eine frühzeitige Projektplanung inklusive Förderberatung.
Steuerliche Hebel jenseits der bekannten Pfade
Viele Anleger unterschätzen die Bedeutung der sogenannten Nachsteuer-Rendite. Während die Bruttorendite, also das Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis, oft im Fokus steht, entscheidet die steuerliche Belastung über die tatsächliche Rentabilität. Besonders bei Neubauten, die häufig nur drei bis vier Prozent Mietrendite erwirtschaften, reicht das nicht aus, um die laufenden Kosten zu decken. Zinslast, Tilgung, Rücklagen und Verwaltungsgebühren müssen häufig aus Eigenmitteln getragen werden.
Investments in Objekte mit Sonderabschreibungen können hier gezielt gegensteuern. Die steuerliche Entlastung durch erhöhte AfA kann die laufende Liquiditätsbelastung spürbar senken; allerdings nur bei entsprechend hohem Einkommensteuersatz. Wer lediglich eine geringe Steuerlast aufweist, wird von diesen Regelungen kaum profitieren.
Häufige Fehler bei der steuerlichen Gestaltung und wie man sie vermeidet
In der Praxis führen formale oder strategische Fehler häufig dazu, dass steuerliche Potenziale ungenutzt bleiben. Besonders problematisch ist der Verzicht auf frühzeitige Genehmigungen, etwa durch Denkmal- oder Stadtplanungsbehörden.
Auch wer zum Beispiel ein Objekt mit Sanierungsabschreibung oder Denkmalschutz über einen Bauträger kauft, muss wissen, dass er das Objekt unsaniert kaufen muss und der Bauträger dann erst mit der Sanierung beginnen darf. Sonst verliert der Käufer gegebenenfalls einen Teil der Sanierungsabschreibung.
Auch die lückenhafte Dokumentation der Baukosten ist ein wiederkehrendes Problem. Nur prüffähige, belegbare Rechnungen sind steuerlich ansetzbar und können dann in den Sanierungskosten abgeschrieben werden. Hinzu kommt, dass viele Eigentümer eine fundierte Wirtschaftlichkeitsprognose unterlassen und erst spät erkennen, dass die Maßnahmen nicht zum angestrebten Renditeziel führen.
Standortwahl: strategisch statt emotional
Doch auch der beste steuerliche Hebel nützt wenig, wenn die Immobilie dauerhaft leer steht. Deshalb ist der Standortfaktor für den wirtschaftlichen Erfolg entscheidend. Zentral ist die Frage, ob für die jeweilige Immobilie ausreichend Mieterpotenzial besteht, unabhängig davon, ob man sich selbst vorstellen könnte, dort zu wohnen.
Einige Kriterien sind dabei besonders relevant:
- Zielgruppengenaue Nachfrage: Gibt es in der Region genügend Haushalte mit passendem Bedarf und Budget?
- Demografische Entwicklung: Wachstumsregionen bieten höhere Stabilität.
- Infrastruktur und Nahverkehr: Eine gute Anbindung wirkt sich positiv auf die Vermietbarkeit aus.
- Mikrolage: Selbst in strukturschwächeren Regionen gibt es gefragte Quartiere.
- Wirtschaftliche Resilienz: Städte mit diversifizierter Wirtschaftsstruktur gelten als krisenfester.
Über Korbinian Faltner:
Korbinian Faltner ist Dozent am Institut für Private Finanzplanung an der Universität Passau und Gründer und Geschäftsführer der Faltner Finanzberatung. Er unterstützt Selbständige, Unternehmer und Angestellte mit hohem Einkommen dabei, die eigene Steuerlast für sich zu nutzen und im Vermögensaufbau einzusetzen. Bei der Faltner Finanzberatung erhalten Kunden ein individuelles und rechtssicheres Finanzkonzept, das schnell und einfach umsetzbar ist. Weitere Informationen unter: https://www.faltner.com/
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Ruben Schäfer
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