- Interhyp hat in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft den Erschwinglichkeitsindex für 400 deutsche Landkreise und Städte veröffentlicht.
- Diese Ausgabe konzentriert sich auf Eigentumswohnungen. Im bundesweiten Durchschnitt hat sich die Erschwinglichkeit dieser Immobilienart in den letzten zwei Jahren erheblich verbessert, wobei jedoch regionale Unterschiede bestehen.
- Politische Maßnahmen sind erforderlich, um mehr Menschen den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern. Eine Kombination aus halbierter Grunderwerbsteuer und einem staatlichen Nachrangdarlehen könnte bundesweit Entlastungen im fünfstelligen Bereich schaffen.
Angesichts der steigenden Immobilienpreise und höheren Zinsen stellen Eigentumswohnungen – insbesondere in städtischen Ballungsräumen – für viele Haushalte einen realistischen ersten Schritt ins Eigenheim dar. In Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) analysiert Interhyp daher, wie sich die Erschwinglichkeit dieses Segments in allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands entwickelt hat. Der IW-Erschwinglichkeitsindex zeigt auf, wo Haushalte beim Kauf einer Wohnung finanziell im Rahmen oder außerhalb ihrer Möglichkeiten liegen.
Wie wird der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex berechnet?
- Was? Um die Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen (100 Quadratmeter) zu bewerten, setzt der Index die monatliche Kreditrate ins Verhältnis zum Nettoeinkommen eines Modellhaushalts in der jeweiligen Region.
- Wie? Ein Wert von 100 bedeutet, dass 35 % des Einkommens für die Rate verwendet werden müssen. Dies ist die Grenze, ab der ein Immobilienkauf als erschwinglich gilt. Werte über 100 zeigen eine bessere Erschwinglichkeit an; liegt er unter 100, überschreitet die Belastung diese Schwelle.
- Basis: Der Index nutzt das Einkommen des 70. Perzentils und repräsentiert somit das Einkommensniveau von etwa den einkommensstärkeren 30 % aller Haushalte in Deutschland – ideal für haushaltseigentumserwerbende Familien.
Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen im bundesweiten Durchschnitt
Im Oktober 2025 benötigen Modellhaushalte im Schnitt lediglich 29 % ihres verfügbaren Nettoeinkommens zur Finanzierung einer Eigentumswohnung – dies entspricht einem Index-Wert von 128 Punkten und macht den Erwerb somit deutlich erschwinglicher als zuvor gedacht.
Über einen Zeitraum von zwei Jahren zeigt sich eine positive Tendenz: Im Oktober 2023 lag dieser Wert noch bei nur bei118 Punkten; hier musste ein Anteil von32 % des verfügbaren Haushaltseinkommens aufgebracht werden. Somit ist auch eine Reduzierung um etwa3% festzustellen .
„Die Kombination aus gestiegenen Löhnen sowie einem leichten Rückgang des Zinsniveaus unterhalb4% haben dazu beigetragen , dass trotz moderater Preissteigerungen ,dieErshcnbarkeitim Wohnungssegmentin d vergangenen zwei Jahreverbessert wurde“, erklärt IW-Ökonom Prof.Michael Voigtländer .
Im Vergleich zur Niedrigzinsphase befindet sichder aktuelle Wert dennochauf einem niedrigeren Niveau:2015 erreichtederIndexmit221Punkten seinen Höchststand.Damals mussten17%desHaushaltsnettoeinkommensin FormvonRaten eingeplantwerden .
Interhyp-CEO Jörg Utecht warnt jedoch davor , auf sinkendeZinsenzu hoffen.“Die Niedrigzinsphasewar eine Ausnahmeerscheinungundwirdso bald nicht zurückkehren.DerMarkthat überdieletztenzweiJahreein neuesGleichgewichtgefunden“, soUtecht.Kurzfristig könnten sogar wieder steigendeZinsen drohen:“Deshalbist es jetzt sinnvoll aktivzuwerden.UnserIndexzeigt,dassWohnungenerneutdeutlicherschmoreerhältlichergeworden sind.Vor allemfürErsterwerber bieten Wohnungen aufgrundihresvergleichsweisegünstigenPreisesundgeringerenEigenkapitalbedarfsguteMöglichkeiten,in dasEigentum einzutreten.“
ErschwingenheitvonEigentumswohnungeninmeistenRegionen – LageinMetropolen besser aber weiterhinangespannt
Deutliche UnterschiedeinderErschwenbarkeitzeigen sichefürHaushaltes je nachRegionwo sieeineWohnung erwerbenmöchten.Jeweiter man sicheausdenurbanenBallungszentren entfernt,desto höherliegt derzeitdieErschwernbarkeit.AußerhalbderTop7-MetropolenliegtderIndexteilweise deutlichüberdemSchwellenwertvon100.
Indexwerte/Annuität-Einkommenverhältnis(AEV)nacher Regionenfürden ErwerbeinerEigentumswohnung(Stand:Oktober2025):
- Top-7-Metropolen(Berlin,Hamburg,München,Köln,
Frankfurt,
Stuttgart,Düsseldorf):90/39% - UmlandderTop-7 :116/31%
-
Großstädte(ab
ab
Einwohner):
136/
27% -
UmlandGroßstädte:
145/
25% -
SonstigeKreise:
143/
26%
„In fastallenbetrachtetenRegionenkannmanineineEigentumsumgehäuftanlegen.Essindbesonderswichtigeundpositive ErkenntnisseunterAspekterprivaterAltersvorsorge“stelltUtechthervorallemhinblickaufdiebewertetenregionalenIndizesfest.In allenTypenvonRegionenhatsichdierScherbenheitbeiEigentumswohnungeninnerhalbdieser zukunftvorangetrieben.In teurenMetropolmärktenistdiesesPlus besondersauffällig.“
< B Veränderungim2-Jahresvergleich/aktuellerIndexwert/jetzigerAEV:
- Suttgart:+13%/118/30%
- Düsseldorf:+11%10234%
- Köln:+11%98/%36% < LiFrankfurtamMain:+11%%94/%37%
- Berlinnach12%%85/%41%.Hamburg+11/+84%.42.%München+10/+81%.43.%
AberauchGutverdiener-HaushaltemüsseninderTop7-Metropolennun immer noch rund39%(Indexwert90)%ihresNettohaushaltseinkommenmonatlichfürdenKaufeinerEigentumsumwegsetzen.
ZurGegenzusteuernist lautUtechteinAusweitungdesAngebotsdurcheinenintensiveBau notwendig.DiePolitik musshierhandeln:“InsbesondereinderMetropole solltenPlanungs-undGenehmigungsverfahrenvereinfachtundBauvorschriftenoptimiertwerden.Nurso kann schnellesundschnellergebaut werden.DasgeplanteEinführenneuenGebäudetyp E halte ich beispielsweise für einenSchrittindie richtige Richtung“ sagt Utech.
Eine(Ferien-)WohnunganDerKüste?Ist wiederDeutlicherschaffbar!
BesondersauffälligisteineEntwicklungvonderErstrichenheitüberdiemachtenzweiJahrenindeutschenKüstenregionen.MitNordfriesland(+29%),Vorpommern-Rügen(+23%),LandkreisRostock(+23%),Dithmarschen(+22%)undHansestadtRostock (+21%)liegenSiegrößteZuwächseinletztenzwijahrallesamtanNord-undOstssee.
EntlastungeinfünfstelligerHöhe durchzweistaatlicheMaßnahmeninallen400LandkreisenmöglichP
>ObwohldierehrbareAufforderndurchalleUntersuchtenGestandeneVerbesserungenunterliegenbleibtjedochdanachkaufenFürHausemitgeringeremFinanzmittelweiterhinherausforderung sein.WirsolldahermehrMenschenDenWegzumEigenheimermöglichen.>
P
> ; AlsstaatlichesHebelwerdensohne Zweifel regelmäßig zweimaßnahmen diskutiert:einesenkenderGrunderwerbssteuersowiezinsvergünstigteFinanzierungshilfen,sowohl durchLandesförderbanken.Allerdingswie starkwürdenDieseMaßnahmenwirkendieHaushalteneinzelneroderkombinierttatsächlich entlastend?
P
> ; Um dieseFragezu beantwortenwurdenzweiReformoptionenin ihrenAuswirkungenAufdasAEVfüreigentümer simuliert.Aktuell(Stand:Oktober2025)liegtdasVerhältnisbundesweitbei29,%2.Bei
>
- <i>-DieHalbiereungrunderworbssteuersätze,von3,%50bis1,%75,in Bayernoder6,%50bis3%,25%,NRW,würdedazu führen,dassdasAEV28.% beträgt.
-<i >-Ein zinsvergünstigtesNachrangdarlehenbis150000Eurobei2%-ZinsreduziertDas AEVAUF26,.5%.
-<i >- Die Kombinationsbeidermaßnahmensollte erwartbarsein größtenEffekthaben:dann würdeDasAnnuität-eInkomeverhältnis AUF25,.6%sinken.
“ImFallDerNachrangdarlehensgibt es bereits ein vergleichbaresFördersystemInSchleswig-Holstein.Zwar gibt es dort keine Zinsvergünstigung füdasDarlehen selbstvorsehen,jedoch fungierender Kreditinvestitionsbank Schleswig-HolsteinalsEigenkapitalersatz.Folgedessen bietet Hauptbank Eigenheimkäufern normalerweise bessere Bedingungen an.“Etwa30%dereinÜberinterhypGruppefinanziertenAbgeschlossenen Finanzierungenhaben solchesNachrangdarlehens eingebaut.”DasAngebot ist also durchausbeliebt” sagt Utec
P
MASSIVSTE WIRKUNG HÄTTE DIE KOMBINATION BEIDER MAẞNAHMEN ENTFAHNEN “DAMIT WÜRDEN WIR DAS ERSCHWINGLICHKEITSNIVEAU AUS DEM JANUAR DES JAHRES ERREICHEN” SAID VOIGTLÄNDER
“DA DAMALS LAGEN DIE ZINSEN FÜR DARLEHN MIT10-JÄHRIGERLAUFZEIT BEI1%.DER ZUGANGZUWOHNUNGSEIGENTUM WÜRDE ERLEICHTERT UND EIN TEIL DER STAATLICHENAUSGABENSOLLTE SICH ÜBER MEHR TRANSAKTIONSUND NEUBAUREFINANZIERTWERDEN.”
